АП-РО
Адвокатская Палата Ростовской Области
 
Статус и членствоГрафики дежурствБесплатная юрпомощь

Как юрлицу уплачивать земельный налог?

Руководители адвокатских образований интересуются: если юридическое лицо имеет в собственности нежилое помещение в многоквартирном доме, но не оформляло своих прав на землю, является ли это лицо плательщиком земельного налога? Имеют ли право налоговые органы привлечь его к ответственности за неуплату земельного налога? Если да, то на основании какой нормы права и не противоречит ли это статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации?


Пункт 1 ст. 3 Налогового кодекса РФ (НК РФ) предусматривает обязанность каждого лица уплачивать законно установленные налоги и сборы. Для того чтобы налогоплательщик выполнял эту обязанность, законодатель должен четко определить все элементы налогообложения, а именно: объект налогообложения, налоговую базу, налоговый период, налоговую ставку, порядок исчисления налога, порядок и сроки его уплаты (п. 6 ст. 3, п. 1 ст. 17 НК РФ). Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Базовые элементы налогообложения применительно к земельному налогу определены в ст. ст. 388–390 НК РФ. К плательщикам данного налога относятся лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В качестве объекта налогообложения выступает земельный участок, а налоговая база определяется как кадастровая стоимость этого участка.

Максимальная ставка земельного налога за участок, на котором расположены объекты жилищного фонда, не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости участка и устанавливается представительными органами местного самоуправления. Иными словами, размер земельного налога за участок, на котором расположено жилое здание, не может быть более 0,3% кадастровой стоимости участка (ст. 394 НК РФ).

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), под земельным участком понимается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Соответствующий порядок закреплен федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. от 30 июня 2006 г.) и принятыми в его развитие различными подзаконными актами (постановлениями Правительства РФ, нормативными актами Минэкономразвития, Росземкадастра).

Как следует из указанных законоположений, для исчисления земельного налога необходимо определить границы, площадь служащего объектом налогообложения участка, т. е. провести его формирование (пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). В противном случае взимание налога невозможно, поскольку непонятно, в отношении какой земли (ее площадь, местоположение, конфигурация) должна определяться кадастровая стоимость и рассчитываться размер налога.

Согласно ст. 16 федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 30 июня 2006 г.), если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

С момента формирования участка и проведения его кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, право собственности на такой участок в силу прямого указания закона возникает только с момента государственного кадастрового учета. Причем для формирования участка необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (это принципиальное положение закона).

Отсюда, в свою очередь, следует, что до кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом собственники помещений в нем не обладают правом собственности на этот участок (поскольку объект права как таковой отсутствует), стало быть, не являются и плательщиками земельного налога.

Данная позиция основана на буквальном содержании законодательства, регламентирующего процедуру формирования земельных участков под многоквартирными домами и связанные с этим правовые последствия.

Вместе с тем существует другая точка зрения, которой, как показывает практика, придерживаются налоговые органы и суды. Несмотря на противоречие этой точки зрения закону, можно с уверенностью прогнозировать ее применение и в дальнейшем.

Согласно ст. 552 ГК РФ, покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования. Это означает, что к приобретателю помещения в многоквартирном доме переходит право пользования соответствующим земельным участком.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ участка. То есть к приобретателю помещений переходит право пользования участком, как минимум, в размере площади под зданием, если участок является неделимым.

Согласно ст. 65 ЗК РФ, формами платы за использование земли служат земельный налог и арендная плата. Аналогичная норма предусматривалась законом РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», большая часть положений которого ныне утратила силу.

В соответствии со ст. 391 НК РФ, налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно, исходя из сведений государственного земельного кадастра, для чего должны предпринять действия по получению необходимой информации о площади и кадастровой стоимости участка. Поэтому налоговые органы, а также суды, вынося решения о привлечении организаций к налоговой ответственности за неуплату земельного налога, мотивируют свои решения тем, что отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения от уплаты налога на землю.

При проведении проверок земельных участков, в отношении которых не принимаются меры по их своевременной государственной регистрации, налоговыми органами применяются согласно ст. 110 НК РФ меры ответственности при совершении умышленного (по неосторожности) налогового правонарушения, предусмотренные ст. ст. 120, 122 НК РФ (Письмо ФНС России от 29 апреля 2005 г. № 21-4-04/154@).

И все же представляется, что в отношении земельных участков под многоквартирными жилыми домами данная позиция не должна применяться, так как решение о формировании участка и его государственном кадастровом учете не может принимать организация – собственник части помещений в доме.

Такое решение в силу прямого указания закона принимается только общим собранием собственников всех помещений. Следовательно, при обращении организации с соответствующей заявкой в органы Роснедвижимости ей в проведении кадастрового учета земельного участка под домом должно быть отказано на основании п. 3 ст. 20 федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ.

Согласно п. п. 5.3.5, 5.4.1, 5.4.7 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 (в ред. от 11 апреля 2006 г.), проведение государственной кадастровой оценки земель, представление ее результатов и выдачу сведений государственного земельного кадастра осуществляют органы (территориальные отделы) Роснедвижимости.

В этой связи налогоплательщику в целях избежания возможных претензий налоговых органов и принятия судом решения не в его пользу целесообразно обратиться в письменной форме в соответствующий отдел Роснедвижимости с просьбами:

а) о проведении кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом;

б) о предоставлении сведений о кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (в качестве площади может быть указана площадь застройки по данным БТИ).

Получив отрицательный ответ, можно заполнить налоговую декларацию, исходя из площади участка, непосредственно занимаемой зданием, и доли помещений, занимаемых налогоплательщиком.

Причем, согласно письму Минфина России от 6 июня 2006 г. № 03-06-02-02/75, если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года, в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

В отношении таких земельных участков налогоплательщик обязан представить в налоговые органы по истечении налогового (отчетного) периода «нулевую» налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам).

После утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода налогоплательщик обязан в соответствии со ст. 81 НК РФ представить уточненную налоговую декларацию за этот налоговый период, а в случае, если кадастровая стоимость земельного участка доведена до налогоплательщика до окончания срока уплаты авансовых платежей по налогу за третий квартал календарного года, то и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года с уплатой сумм авансовых платежей.

Таким образом, для избежания налоговой ответственности налогоплательщику-организации следует попытаться получить сведения о кадастровой стоимости участка, а также выполнить формальные требования по представлению в налоговые органы налоговой декларации по земельному налогу.

Полученные в соответствующем отделе Роснедвижимости сведения о том, что кадастровая стоимость участка не определена, участок не прошел кадастровый учет, будут служить основанием для представления в налоговый орган «нулевой» декларации. Если в дальнейшем площадь участка и (или) его кадастровая стоимость изменятся, налогоплательщик не может нести за это ответственность, поскольку нормы НК РФ не были им нарушены.

Денис Лебедев, юрист, «Домашний адвокат», № 21, 2006 г.

© Адвокатской палаты
Ростовской области, 2006
+7 (863) 282-02-08, 282-02-09,
344006, г. Ростов-на-Дону,
пр. Ворошиловский, 12, 2-й этаж

Герб Адвокатской палаты Ростовской области

Задать вопрос вице-президенту АП РО Панасюку С.В.

Рекомендации, разъяснения и заключения Научно-методического совета АП РО

Свежий номер журнала «Южнороссийский адвокат»

Подписка на «Новую адвокатскую газету»

Design by Vibe