АП-РО
Адвокатская Палата Ростовской Области
 
Статус и членствоГрафики дежурствБесплатная юрпомощь

Право на земельные участки

Уточнение условий и порядка приобретения прав на земельные участки


Игорь Степанов, адвокат,

управляющий партнер Юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры»


30 октября 2007 г. в законную силу вступил Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «0 внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее - Федеральный закон).


До этого момента высокий размер выкупной цены земельных участков служил одной из основных причин низкого уровня переоформления прав на земельные участки - менее 25% от общего числа земельных участков, которые могут быть переоформлены.


В связи с этим главной задачей нового Федерального закона стало создание необходимого механизма для обеспечения перехода от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды, завершения процесса слияния земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений в единые объекты недвижимости.


Отмечу наиболее актуальные изменения действующего законодательства.


В Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:


1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;


2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органа ми государственной власти субъектов Российской Федерации;


3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.


При этом цена этих земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.


В Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, устанавливающие льготный размер выкупной цены для отдельных категорий субъектов:


1) коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;


2) граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.


При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:


- 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;


- 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.


До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.


Другие лица, являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:


- свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;


- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;


- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.


До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.


Срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды либо приобретение земельных участков в собственность продлен Федеральным законом до 1 января 2010 г., а для собственников линейных объектов - до 1 января 2013 г.


Федеральным законом определены предельные размеры годовой арендной платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Платежи не могут быть больше:


- 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;


- 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;


- 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.


Особо хотелось бы отметить новеллу законодателя в отношении собственников объектов недвижимости, заключивших договоры аренды земельного участка после вступления в силу Земельного кодекса РФ.


Напомню, что до вступления в силу Федерального закона приобрести землю в собственность было невозможно, если договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, поскольку считалось, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка (п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).


В настоящее время собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.


Еще одним нововведением Федерального закона является введение механизма установления (снятия) запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемом земельном участке. Для городов с численностью населения свыше 3 млн. человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на таком земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.


Федеральным законом сняты ограничения на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, а также земель водоохранного и санитарно-защитного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».


В Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» внесены изменения, ограничивающие права унитарных предприятий: унитарное предприятие не вправе совершать отдельные операции с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, если предприятие их арендует. Среди запрещенных операций:


- сдача земли в субаренду;


- передача прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем);


- передача арендных прав в залог;


- внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.


Впервые установлена административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. С 1 января 2011 г. вступает в силу статья 7.34 Кодекса РФ об административных правонарушениях, предусматривающая штраф для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб. за указанные выше нарушения.


Федеральным законом внесены изменения и в некоторые другие законодательные акты.


Оценивая Федеральный закон, следует отметить, что в целом он устанавливает позитивные предпосылки для оформления (переоформления)прав на земельные участки, что неизменно приведет к упорядочению развития земельных и гражданских правоотношений, созданию и развитию рынка недвижимости, переходу российской экономики на принцип платного землепользования.

© Адвокатской палаты
Ростовской области, 2006
+7 (863) 282-02-08, 282-02-09,
344006, г. Ростов-на-Дону,
пр. Ворошиловский, 12, 2-й этаж

Герб Адвокатской палаты Ростовской области

Задать вопрос вице-президенту АП РО Панасюку С.В.

Рекомендации, разъяснения и заключения Научно-методического совета АП РО

Свежий номер журнала «Южнороссийский адвокат»

Подписка на «Новую адвокатскую газету»

Design by Vibe