АП-РО
Адвокатская Палата Ростовской Области
 
Статус и членствоГрафики дежурствБесплатная юрпомощь

Долевое строительство: как свести риски к минимуму

Ольга Мирошникова,
адвокат.

От редакции. Как известно, категория «обманутых дольщиков» за последние полгода выросла по численности, и это - тенденция общероссийская. На федеральном уровне видно: чтобы помочь всем тем, кто уже попал в эту категорию, требуются и некие единые алгоритмы решения проблемы, зарекомендовавшие себя как эффективные, и помощь региональной власти, и целый ряд законодательных новаций. В конце мая в Ростове-на-Дону с целью обсудить все эти вопросы побывал депутат Госдумы ФС РФ Александр Хинштейн. Именно он озвучил цифры по «проблемным домам», из которых понятно: у нас на Дону проблемы есть (24 проблемных дома на конец мая), но бывает и хуже (на Кубани 53 проблемных дома, на Ставрополье - 36). Есть, помимо прочих вопросов, возникающих в связи с этим, и один «простой»: как изначально не попасть в сети мошенников - то есть тех, кто априори действует с нарушением закона и практически не собирается выполнять свои обязательства? Ответ на этот вопрос - в сегодняшней публикации.

Долевое строительство на данный момент является одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса. Приобретение жилья путем заключения договора долевого строительства экономически выгоднее, чем на вторичном рынке.

Однако, к сожалению, вместе с привлекательными сторонами участия в долевом строительстве, здесь есть и определенные трудности, которые породили большое количество так называемых «обманутых дольщиков» - людей, вложивших немалые деньги в строительство жилья и пострадавших от недобросовестных застройщиков.

С финансовой точки зрения, долевое строительство - это система, позволяющая строительным компаниям привлекать денежные средства для ведения строительства домов, а людям - приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье, по сравнению с вторичным рынком недвижимости.

В долевом строительстве участвует большое количество различных организаций, государственных органов и граждан. Но основными сторонами долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства.

Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а также ряд процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него. Эти процедуры направлены на защиту, прежде всего, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. При знании этих процедур и правильном их проведении риск потери денежных средств сводится к минимуму.

С точки зрения закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Казалось бы, логика закона проста, однако большие деньги могут привести к большим потерям, в связи с тем, что среди застройщиков часто попадаются недобросовестные компании, оставляя граждан в итоге без денег и жилья.

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства...

В первую очередь внимательно выбирайте застройщика и объект строительства. Желательно остановить свой выбор на компании, которая уже имеет реализованные объекты. Узнайте, как давно работает эта организация в области строительства, нет ли у нее незавершенных «долгостроев».

Обязательными атрибутами застройщика являются:

- государственная регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;

- наличие в собственности или аренде земельного участка, предназначенного для строительства;

- разрешение на строительство на данном конкретном участке.

Перед заключением договора следует попросить застройщика предъявить документ, свидетельствующий о праве собственности или праве аренды на земельный участок, на котором строится объект. В документе должно быть отражено название компании застройщика и местоположение участка.

Кроме того, застройщик, согласно закона, обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- также выясните, где и как застройщиком опубликована проектная декларация.

На основе анализа всех вышеуказанных документов можно составить достаточно точное мнение о добросовестности и надежности застройщиков.

Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме, - это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.

С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует. Во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых были получены после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).

Часто застройщики передают права на часть квартир другим компаниям, которые являются их партнерами в строительстве жилых домов. Последние в свою очередь уступают данные права гражданам или юридическим лицам. Однако покупка квартир у таких компаний как раз и связана с возможностью двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации прекращения партнерских отношений по разным причинам (ненадлежащее исполнение обязательств и т.д.). В итоге контракт между застройщиком и компанией-партнером, уже продавшим квартиры, может быть сорван. И в таком случае застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.

С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам-физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты, разрешение на строительство которых было получено только после 1 апреля 2005 года.

Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей права на квартиру от первоначального инвестора (застройщика)?

Необходимо получить как можно более полную информацию о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, попробуйте узнать, какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам договор долевого участия в строительстве. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме, разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.

Соответственно, больше риска попасть под «двойную продажу» при использовании застройщиком одной из «полузаконных» схем привлечения денежных средств в строительство. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма, нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве.

При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к адвокату, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.

Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана... Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность.

Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать.

Однако, в этом случае есть исключение. Права дольщика не будут иметь силы, если компания, их переуступавшая, их изначально не имела. В этом случае действует правило статьи 384 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру.

Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.

Что же делать гражданину, как защитить свои права в случае, если застройщик по каким-либо причинам не оканчивает строительство жилого объекта (начата процедура банкротства, строительство заморожено и т.д.).

В случае если проблемы у застройщика возникли по причине уголовно-правовых нарушений, то эффективным может оказаться обращение в правоохранительные органы с соответствующим заявлением. Однако даже столь жесткие меры в отношении строительной компании не гарантируют в результате возврат денежных средств. Все же, если гражданин обратится к застройщику с предупреждением о своем намерении принять все меры к возбуждению уголовного дела, то это может сработать как психологический фактор и возможность добровольно урегулировать спорные вопросы с недобросовестным застройщиком.

Однако более эффективным видится путь судебного решения возникших конфликтов. Судебная практика показывает, что, в зависимости от возникшей ситуации, наиболее результативными являются следующие виды исковых заявлений:

1. Признание исключительного права на получение квартиры (в случае «двойной» продажи жилья).

Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.

2. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора (по цене квартиры на момент вынесения решения судом).

Такие иски имеет смысл подавать, если вы более-менее уверены, что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет, и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.

3. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Иск возможно подать, когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в эксплуатацию.

В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны - квартиры юридически вроде бы нет, но с другой - фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ.

Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на квартиру или на инвестиционные права на квартиру, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом, и застройщик или иные лица не смогут незаконно распорядиться.

© Адвокатской палаты
Ростовской области, 2006
+7 (863) 282-02-08, 282-02-09,
344006, г. Ростов-на-Дону,
пр. Ворошиловский, 12, 2-й этаж

Герб Адвокатской палаты Ростовской области

Задать вопрос вице-президенту АП РО Панасюку С.В.

Рекомендации, разъяснения и заключения Научно-методического совета АП РО

Свежий номер журнала «Южнороссийский адвокат»

Подписка на «Новую адвокатскую газету»

Design by Vibe